住建部点名预警，一二线城市调控加码，三四线春天要来了？

最近两天，一则新华社消息在地产媒体圈里刷屏了。消息提到，记者5月18日从住建部了解到，住建部要求各地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

业内人士分析指出，4月被住建部预警的6个城市并未公开名单，而5月的预警则直接点名，体现了中央对于高房价继续管控的导向，“敲打”之意明显。

首先分析一下，为什么是这四个城市被点名？

先说网红苏州。据冰山指数数据，5月份第二周苏州房价环比涨幅5.3%，稳居榜首，遥遥领先于其他城市。南宁、长春、呼市等二线城市也有不同程度上涨。

不过苏州当地政府反应也很快，5月11晚苏州市政府就发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》，对工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”，及时的把苏州市场的热度给摁住。

数据显示，截至5月18日过去一周，佛山一手房共成交4037套，网签面积36.2万㎡，环比前一周上涨35％，且中心城区房价已突破2万，在3月底和4月底之间的约一个月时间内产生了好几个地王。考虑到一些政策松绑预期，以及粤港澳大湾区概念下，此类城市房价反弹，以及有炒作因素，房价上涨可以理解，自然要被重点关注。

至于大连，此前土地市场表现过热，上涨势头一直延续。去年11月大连房子均价就已突破了每平14000元，其中中山区和沙河口区已突破20000元。

南宁，从近期房价指数等数据看，排名总体靠前。4月份南宁二手房价格指数环比增幅在70城中排名为第5。此前几个月，排名也基本靠前。

一线城市被重点管控已经不稀奇，二线和强二线城市如今也被重点点名，调控之下热度回落。

完整经历过2016年-2018年那一轮房产市场的人应该还记得，这一轮的房产市场波及面之广前所未有。2016年先是一线城市和热点二线城市房价扶摇直上，2017年一线城市调控不断加码，房产市场量价齐跌，投资资金外溢到二线城市，二线城市房价随后开启上涨模式。

到了2017年下半年，二线城市在调控下收住了火热之势，市场又烧到了三四线，借助棚改这场大风，三四线城市的房产市场热的一发不可收拾，并且一热就是大半年，直到2018年四季度，三四线市场才恢复稳定。如果用一个词来总结这一次的房产市场周期，那一定是：轮番上涨。

而照此规律，如今一二线城市在政策调控下有所收敛后，那“轮番上涨”的历史会再次重演吗？下一个上涨的会是三四线吗？

这里，还是得重提一下棚改。上一轮三四线城市房价上涨，纵然有投资资金在一二线城市的外溢的原因，但棚改货币化才应该是背后最强大的推手。

而从目前来看，棚改力度和从前相比天差地远。有媒体总结37个省市2019年棚改套数共计285.29万套，较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。

失去棚改支撑的三四线，纵然有一二线城市溢出的投资资金这个重要导火索，但没有干柴的市场，导火索最多是虚惊一场，一阵风吹过，火星只会瞬间熄灭。

2017年北京出台317新政后，北京市场开始了长达近两年的量价齐跌，2017年累计跌幅超15%，而极度依赖北京的燕郊则更是价格大幅下跌超40%，究其原因，一方面是燕郊炒作占比较多，泡沫较大，市场较为脆弱。另一方面燕郊的调控极为严格，限购限贷等用在北京身上的调控政策，绝大多数都能在燕郊市场找到。

而正是这样的严厉调控以及大幅度的价格下跌，也使得燕郊成为全国最为看好的价值洼地。2019年1月，随着北京市政府搬迁通州利好的释放，燕郊房价止跌回涨。

而苏州这一波的价格上涨，也是同样的逻辑。严厉的调控，虽然可以用最快的速度控住住火热的市场，打击炒作投机需求，但是最大的缺点在于使得正常的购房需求也被抑制。

当市场适应调控新常态、被抑制的刚需积累到一定程度后，需求会在某些利好消息下，结束观望期，集中释放。需求的集中释放造成短期内的供不应求，从而刺激房价上涨。苏州这一波上涨原因即是如此。

而三四线，并不具备这样的条件。

从政策上来说，最为严格的调控无异于限购、限贷。虽然2018年我国调控政策频出，调控规则也让人眼花缭乱，但均为锦上添花，只有限购和限贷是炒作需求的命门所在。

但恰恰三四线城市里面，很少有颁布限购、限贷政策的城市，绝大多数均为限售，但限售对于市场的影响仅限于延缓了炒作需求的变现时间，对于市场影响较小。因此三四线城市调控后，房价下跌程度远不如一二线城市，而如果没有下跌，就不存在洼地，依旧是房价高企局面，失去了再次上涨的空间。

一二线市场的历史车轮再次重演，但三四线已经不再是之前的三四线，一方面房价高企但购买力涨幅有限，使得市场的成交量难以像以前一样快速上涨，另一方面一二线城市的人才大战已经抢走了三四线最后的刚需人群，需求不足。

简言之，今年的调控比以往更加严格，一二线还是当年的一二线，三四线却已不是当年的三四线了。

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